Résidences secondaires : ce que change la réduction du délai d’exonération de la plus-value

Un amendement qui modifie la fiscalité immobilière du quotidien

Jusqu’à présent, la revente des résidences secondaires était encadrée par un régime fiscal strict. En dehors de la résidence principale, toute plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est imposable à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Autrement dit, une vente pouvait être taxée à hauteur de 36,2 %, sauf en cas de détention suffisamment longue pour bénéficier d’une exonération totale.

Pour alléger cette fiscalité sur les résidences secondaires, le législateur a instauré un système d’abattement progressif : à partir de la sixième année de détention, le taux d’imposition diminue progressivement jusqu’à disparaître entièrement au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le nouvel amendement, adopté le 3 novembre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances 2026, vient modifier ce calendrier en abaissant de cinq ans la durée nécessaire pour obtenir l’exonération totale sur la plus-value : elle serait désormais atteinte après 17 ans de détention.

Ce changement s’inscrit dans une volonté politique de « fluidifier » le marché immobilier. Le député Corentin Le Fur, à l’origine de l’amendement, a défendu un texte « de bon sens » destiné à « redonner de la mobilité au patrimoine immobilier ». Selon lui, de nombreux propriétaires hésitent à vendre leurs résidences secondaires avant le terme de 22 ans pour éviter une imposition jugée trop lourde, contribuant ainsi à bloquer le marché dans certaines régions touristiques ou rurales.

Des effets directs sur les propriétaires concernés

Concrètement, pour les propriétaires de résidences secondaires détenues depuis longtemps, cette mesure pourrait changer la donne. Ceux qui atteignent ou dépassent le nouveau seuil des 17 ans de détention pourront revendre sans subir l’impôt sur la plus-value, alors qu’ils auraient dû patienter encore plusieurs années auparavant. Cette évolution peut notamment concerner des ménages souhaitant vendre une maison familiale devenue trop coûteuse à entretenir, un bien hérité ou un logement de vacances peu utilisé.

L’impact de cette réforme sur les résidences secondaires dépendra toutefois de la date d’entrée en vigueur et des précisions réglementaires à venir. Les contribuables devront se référer au futur décret d’application pour savoir si les années de détention déjà écoulées seront intégralement prises en compte dans le nouveau calcul. Les notaires et fiscalistes estiment que les ventes pourraient s’accélérer dans les prochains mois, surtout parmi les propriétaires proches de ce nouveau seuil.

Un marché en crise qui attend un signal de confiance

Depuis deux ans, le marché immobilier français traverse une phase de ralentissement inédit. D’après les données du Conseil supérieur du notariat, le nombre de transactions dans l’ancien a reculé de près de 25 % entre 2023 et 2025. Cette contraction s’explique principalement par la hausse rapide des taux d’intérêt, la baisse du pouvoir d’achat et la frilosité des acheteurs.

Les résidences secondaires, particulièrement présentes dans les zones littorales et de montagne, sont elles aussi touchées. Dans certaines communes touristiques, la part de ces biens dépasse 40 % du parc immobilier. Ce déséquilibre pèse sur la disponibilité des logements pour les habitants permanents et freine la mobilité résidentielle. En réduisant le délai d’exonération, le gouvernement espère inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, ce qui pourrait contribuer à augmenter le nombre de logements disponibles et à dynamiser les territoires.

Un geste fiscal symbolique, mais à portée limitée

Si cette mesure envoie un signal positif aux propriétaires de résidences secondaires, elle ne bouleverse pas fondamentalement la fiscalité immobilière. Dix-sept ans demeurent une durée longue : son effet immédiat sur la mobilité du parc risque donc d’être progressif. En revanche, elle pourrait encourager une partie des ménages à anticiper une revente plutôt qu’à conserver un bien coûteux ou peu rentable.

Sur le plan budgétaire, l’État devra composer avec une baisse potentielle de recettes fiscales. Les plus-values immobilières des résidences secondaires représentent plusieurs centaines de millions d’euros chaque année. En raccourcissant le délai d’exonération, les députés prennent le pari que la hausse du nombre de ventes compensera la diminution des rentrées fiscales. Ce choix illustre un changement d’approche : plutôt que de taxer davantage, il s’agit désormais de miser sur la relance de l’activité immobilière pour soutenir la croissance et l’emploi local.

Reste à attendre la position du Sénat, qui doit encore examiner le texte. Si la mesure est confirmée, elle pourrait s’appliquer dès 2026, redéfinissant ainsi le rapport des Français à leur patrimoine immobilier.